土方奈緒ブログ

不動産オーナーの方から、マンションの修繕積立金は必要経費になりますかという質問がありました。

 
答えは、

なります。

修繕積立金は以下の４つの要件を満たしていれば経費処理が可能です。

 
① 区分所有者は管理組合に支払義務を負っていること
② 管理組合は返還義務を有しないこと
③ 管理組合は修繕の他に流用しないこと
④ 修繕積立金は長期修繕計画に基づき合理的に計算されていること

 
通常、マンションの修繕積立金は上記の４つの要件を満たしていますので、余程特別の事情がない限り必要経費になります。

積立金というと、一見資産のようで経費にはならないと思われがちですが

経費になりますので、覚えておいてくださいね！

事業的規模であるか、そうでないか。

所得金額の計算でことなってくるのは以下のとおりです。

①　青色申告特別控除の65万円控除

複式簿記を備えた場合に限りますが、事業的規模でない場合には複式簿記を備えたとしても10万円控除しか認められません。

 
②　青色事業専従者給与

青色申告で届出をした場合に、労務の対価として相当なものが経費になります。

ところが、事業的規模でない場合には、生計一の家族に払うお給料は一切経費することができません。

ちなみに青色事業専従者給与を払った場合には、配偶者控除や扶養控除は適用できませんのでご注意を。

③　事業専従者控除

白色申告の場合、専従者1人について50万円（配偶者は86万円）控除できます。

これは控除なので、実際に給与を払わなくても所得から差し引けます。

④　資産損失

例えば、アパートを建て替えのために取り壊した場合には、帳簿価額（取得価格－減価償却の累積額）を資産損失として一括経費にすることができます。

この経費によって赤字になった場合に違いがあります。

事業的規模の場合は、全額控除（他の所得との損益通算、引ききれないとき青色申告なら3年間の繰越控除）が可能！

これに対し、事業的規模でない場合は、黒字を限度に控除（引ききれない分は切り捨て）でおわり。。。もったいないです、仕方ありません。

なお、建て替えの場合の、立退料の支払いや解体費用は事業的規模にかかわらず全額必要経費になります。

事業的規模に該当する場合は、上記を活用して、少しでも税金が少なくなるように試みてはいかがでしょうか？

不動産収入のある方に知っておいてもらいたい

「事業的規模」かどうかについて。

不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得です。

その不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている＝事業的規模かどうかで計算方法がちがってきますのでご注意を。

 
ではこの事業的規模 ってなんでしょうか？

不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。

社会通念上・・・といわれてもね～

実質的といわれても難しいですよね～

ですから、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われることとされています。

 
①貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

②独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

①②どちらかの該当すれば、事業的規模と判断できます。

さて、不動産オーナーの皆様、ご自分が事業的規模の不動産収入であるかどうか。

おわかりになりましたか？

最近のアベノミクス効果、そして、新聞を見れば27年からの相続税対策として

不動産を所有しましょう！との宣伝。そして見学ツアー。

個人的にも少し興味があるので、不動産有効活用セミナー、参加してみたいなあと

思います。

正直、興味半分、どんな方が参加されてるのかなという興味から。

不動産収入が得られれば、確かに年金がわりにもなるし、資産形成にもなるし

なんだかいいかんじですよね。

本で読んで納得したのですが、一生懸命将来のために貯金する→老後年金だけでは

足りないから、これを切り崩し生活するって、ストレスと不安がつきまとうらしいです。

ですから、ここで預金を不動産という形に変えておいて、継続収入を得ることでストレスが

解消されるとか・・・

ご注意いただきたいのが、空き家になるリスク！！！

そして資産価値も減少するリスク！！！

これを踏まえたうえでの投資ならいいでしょう。

興味ある分野です。

税理士としては、せっかくだし、

不動産に関係する税金についてお話していこうと思います。

今日はこどもの目を盗み、久々に「快傑えみちゃんねる」。

大笑いしたひじかたです。

金曜日の夜といえば、18：30今や空前の大ブーム「妖怪ウォッチ」

19：00おなじみの「ドラえもん」

19：30下品な「クレヨンしんちゃん」

（妖怪ウォッチは確かに面白いよ。うん、でもね、たまには母さんも

好きなテレビ見たいんだよ・・・）

そして、下品なクレヨンしんちゃんはいただけないということでチャンネル権利を

獲得。

久しぶりの上沼さん。やっぱりおもしろくて素敵。

そんな上沼さん、人生経験も豊富で芸のプロとして成功している方の

「稚鮎を食べると活気がでて、やる気がみなぎる」

「伊勢の猿田彦神社」というおすすめ。

上沼さんにあやかりたい。。。

いや、まずは真似る。

なんでも聞いただけでははじまらない。

（なかなかみんな実践しないんですって、セミナーなんかで、学んでも。。。）

だからわたしは、どうでもいいけど実践する。

今年の秋は猿田彦神社と伊勢神宮ツアー決行！！！